De prijs van uw huis: mogelijk is de sky dan toch niet de limit

Kan ik nog wel een woning kopen? Die vraag wordt wellicht gefluisterd in de wandelgangen van Batibouw. De hoogmis voor de Belg met baksteendromen start dit weekend. Voor het eerst sinds jaren lijkt er een einde te komen aan de ongebreidelde prijsstijgingen. 

En wat moet dat zo kosten? 

Een ongeschreven regel in vastgoedland: locatie is alles. En dat geldt ook voor de prijs. Er bestaat een groot verschil in de aankoopprijs afhankelijk van de regio. Al is er wel één constante: sinds 1970 zijn die prijzen continu gestegen, met een lichte uitzondering van het begin van de jaren 80. Vanaf 2017 tot vandaag is er sprake van een uitgesproken stijging: tussen de 3 tot 5,5 procent per jaar. 

Om de prijzen van huizen te vergelijken, kijken we best naar de mediaan. Het gaat daarbij om de prijs waarbij de ene helft van de verkochte huizen goedkoper is, en de andere helft duurder. Die focus zorgt ervoor dat de impact van extreme verkoopprijzen, denk aan miljonairsvilla’s, minder groot is. Het geeft, met andere woorden, een beter beeld van wat een doorsnee Belg uitgeeft aan een huis in gesloten of halfopen bebouwing (in het derde kwartaal van 2019 zo’n 215.000 euro) of in open bebouwing (300.000 euro in dezelfde periode). 

Zoals gezegd: locatie maakt of kraakt het vastgoed. De duurste Vlaamse gemeente is Sint-Martens-Latem met een mediaanprijs van 725.000 euro. De goedkoopste huizen in Vlaanderen vind je in Heuvelland met een mediaanprijs van 150.000 euro.

Als je iets wil kopen in een van de provinciehoofdsteden, dan heb je best ook een stevig appeltje voor de dorst gespaard. “In de vijf Vlaamse provinciehoofdsteden blijft de vraag groot”, zegt notaris Bart van Opstal. “Tegelijkertijd blijft het aanbod stabiel waardoor de prijzen blijven stijgen.” Zo kost een huis in de stad Antwerpen bijna 8 procent meer dan het jaar daarvoor: gemiddeld 297.162 euro. Wie opteert voor de buurt rond het Kiel, de Tentoonstellingswijk en het Nachtegalenpark moet daar zelfs 322.782 euro voor neertellen (+37 procent). Voor appartementen was er dan weer een lichte daling, tot gemiddeld 283.529 euro. 

Leuven heeft de eer om ook in 2019 de duurste provinciehoofdstad te zijn. In het centrum van de studentenstad betaalden de kopers gemiddeld 389.695 euro voor een woonhuis (+1,8 procent). Wie een appartement op het oog heeft, moet rekenen op een gemiddelde stijging van de prijs met 5,2 procent tot 266.935 euro.

Gent is, met een gemiddelde prijs voor een woonhuis van 316.469 euro, de op een na duurste provinciehoofdstad. Prijzen voor een huis stegen vorig jaar in het centrum en in de deelgemeenten met gemiddeld 6,1 procent. Ook de prijzen voor een appartement bleven er verder aantikken, tot gemiddeld 270.781 euro in 2019 (+5,8 procent). 

Neen, dan Brugge. Een huis in het centrum van ‘Die Scone’ hapt 288.076 euro weg (+6 procent). De gemiddelde prijs voor een appartement is dan weer licht gedaald tot 236.602 euro (-2,2 procent). Tegenover al die schommelingen lijkt Hasselt beter bestand, met redelijk stabiele prijzen voor zowel huizen (279.787 euro) als appartementen (213.705 euro). 

Vastgoed is een luchtbel, toch?

Met dergelijke prijzen en prijsstijgingen, wordt vaak geopperd dat de Belgische vastgoedmarkt een luchtbel is. De totale waarde van al dat vastgoed bedraagt nu 1.500 miljard euro, of drie keer het bruto binnenlands product (bbp). Astronomisch hoog. Volgens de Nationale Bank (NBB) zijn de huidige vastgoedprijzen 6 à 7 procent te hoog. Ook andere instellingen, zoals de OESO, durven als eens met een vermanend vingertje te zwaaien naar de schijnbaar ongebreidelde prijsstijgingen. 

Dat verdient aandacht én nuance. Die waarschuwing is in de eerste plaats ingegeven door hun rol als toezichthouder van het financieel systeem. Zij moeten met andere woorden de banken behoeden om te veel hypotheken uit te delen. Met z’n allen hebben we nu een hypothecair krediet lopen ter waarde van 42 miljard euro. Het gevaar op wanbetalingen, en als gevolg daarvan kwetsbare banken is een aandachtspunt. Daar hamert de NBB op. 

Tegelijk is de Belgische vastgoedmarkt in meerdere opzichten uniek. Omdat de woningprijzen voornamelijk worden bepaald door de terugbetalingscapaciteit, stelt onderzoek van Sien Winters van het Leuvense Onderzoeksinstituut voor Arbeid en Samenleving (HIVA).  Concreet: hoeveel kan een gezin betalen zonder in de problemen te komen bij een tegenslag? Die capaciteit wordt bepaald door diverse factoren, met het gezinsinkomen als voornaamste. Maar dat is niet het enige. Andere factoren zijn de rente, fiscaliteit en looptijd van de lening. Met als gevolg dat de vastgoedprijzen eerder een evolutie volgen: het simpele spel van vraag en aanbod.

En anders dan in andere landen – waar de prijzen dus wel al fors daalden én stegen – spelen een aantal typisch Belgische fenomenen daarbij een rol. Zo is er de redelijk voorzichtige kredietwetgeving in ons land. Een ander fenomeen is dat onze vastgoedmarkt veel minder speculatief is. De particulier blijft de drijver van de vastgoedmarkt. Er zijn hier veel minder vastgoedontwikkelaars actief dan in andere landen, wat de speculaties in de markt afremt. En tot slot: onze sociale zekerheid, waarbij mensen kunnen terugvallen op een deftig vervangingsinkomen en daardoor ook vaker dan in het buitenland huizeneigenaar kunnen blijven. Professor Erik Buyst (KU Leuven), die als hoofdpromotor van het Steunpunt Wonen de evolutie van de huizenprijzen onderzoekt, noemt de Belgische woningmarkt ‘kerngezond.’ 

Maar voor jonge mensen zijn huizen toch onbetaalbaar?

In veel landen kunnen jongeren maar met veel moeite een eigen huis of appartement verwerven. Dat ziet ook Pierre Wunsch, gouverneur van de Nationale Bank. “Het draagt bij aan de indruk dat de jonge generaties het minder goed zullen doen.” Toch blijkt uit onderzoek van het Steunpunt Wonen dat het aantal starters in Vlaanderen stabiel blijft. Bovendien bestaan er grote regionale verschillen. Alleen in bepaalde regio’s, zoals de provinciehoofdsteden, is het lastig om als starter te kopen.

Jonge koppels stellen de aankoop van een eerste woning wel steeds langer uit. In 2019 was 36 jaar de gemiddelde leeftijd waarop koppels voor het eerst kochten, terwijl dat in 2007 nog gemiddeld 31 jaar was. Dat blijkt uit een studie van adviesbureau Immotheker Finotheker op basis van meer dan 50.000 klanten over een periode van 13 jaar. BNP Paribas Fortis, in ons land marktleider voor hypothecair krediet, ziet de gemiddelde leeftijd al jaren op 39 jaar. Het gemiddelde aflossingsbedrag in 2019 bedraagt 833 euro. 

Ondanks de perceptie dat een eigen huis verwerven stilaan een onhaalbare droom is, werden vorig jaar liefst 373.500 vastgoedtransacties afgesloten in België. Tegenover 343.000 in 2018. Nooit telden de notarissen meer dossiers. In bijna tweederde van de transacties (74,5 procent) ging het om huizen en gronden, appartementen waren goed voor zo’n 25 procent. En daar zit de daling van de rentevoet voor veel tussen. Kopers kunnen profiteren van de historisch lage rentevoeten op de hypotheekmarkt: koppels die in 2007 een woonlening afsloten, betaalden een rente van gemiddeld 4,6 procent. Vorig jaar was dat nog slechts 2,02 procent. 

Er is dus niets aan de hand?

Niet zo snel. Verschillende analisten denken dat de enorme vlucht van de woningprijzen op haar laatste beentjes loopt. Waar er enkele jaren geleden nog te weinig kwalitatief aanbod was, is dat inmiddels niet meer het geval. Vraag en aanbod zitten op een evenwicht, met zelfs een licht overschot aan panden, en dat zou een temperend effect moeten hebben op de verdere stijging van de huizenprijzen. Koppel daar de afschaffing van de woonbonus aan vast, en de grote vlucht van de huizenprijzen zou hiermee wel eens zachtjes ten einde kunnen lopen, meent de Nationale Bank in haar jaarverslag.

Ook BNP Paribas Fortis ziet wat tegenwind op de Belgische woningmarkt ontstaan, waardoor er minder huizen verkocht zouden worden dan in het voorbije jaar. Onder meer de economische groei zou matiger zijn, wat de dynamiek een beetje zal doen afkoelen. Let wel, een daling van de vastgoedprijzen zien waarnemers niet, wel een vertraging van de groei. Dat is een klein detail, maar wel significant. Het betekent dat prijsstijgingen van 5 procent of meer, zoals in enkele stedelijke regio’s werden opgetekend, allicht niet herhaald zullen worden. 

En dan hebben we het nog niet gehad over de duurzaamheid van ‘onze’ woningen. In Vlaanderen is ruim drie kwart van de gebouwen gebouwd vóór 1980. “Het spreekt voor zich dat naarmate de verduurzaming van de woningmarkt aan belang wint, dit ook een alsmaar dominantere weerslag zal hebben op de totstandkoming van de verkoopprijs van een woning”, zegt Johan Van Gompel, vastgoedexpert bij KBC. De verplichte, strengere vereisten – isolatienormen en verwarmingsvereisten bijvoorbeeld – gaan gepaard met extra kosten voor de (ver)bouwer. Daardoor gaat de nieuwbouw- of renovatieprijs omhoog, maar behouden nieuwe en goed gerenoveerde panden ook relatief beter hun waarde. Het omgekeerde aspect zal je zien bij oudere woningen. Kandidaat-kopers zullen de kosten van de vereiste investeringen immers meenemen in de onderhandelingen om de prijs te doen zakken. Bestaande woningen met een slechte duurzaamheidsscore kunnen een forse prijsdaling kennen. Ook de snelheid waarmee huizen verkocht zullen worden, zal afhangen van hun duurzaamheidsrapport. Oude, tochtige woningen zullen bijgevolg bibberend in de solden staan. 

Batibouw, van 29/2 tot 8/3 in Brussels expo.